Нервная ипотека: ставка выше – кредит дешевле, парадоксы кредитования и розовые очки
Любое изменение ЦБ ключевой процентной ставки вверх заставляет все заинтересованные стороны изрядно попотеть: рынок может повести себя непредсказуемо, расстроиться. А в этом году Центробанк превзошел сам себя, повысив ключевую ставку шесть раз подряд.
Уже звучат апокалипсические прогнозы, что скоро все рухнет, денег у россиян нет и не будет, шеф, все пропало. Но покупатели новостроек, сами того не замечая, продолжают оставаться льготной категорией. На них распространяется большинство программ поддержки – от государства и других заинтересованных сторон. Маховик кредитования строительства жилья в любом случае не остановить.
Без госипотеки крах?
Госипотека сыграла свою роль. В начале прошлого года мало кто мог предположить ажиотажный спрос на новостройки и бешеный рост цен 2020 года. Эксперты пугали остановкой продаж и погружением рынка в бездну. Получилось все с точностью до наоборот, но теперь весь этот рост надо как-то расхлебывать.
«Предварительная статистика по III кварталу, лету-осени, действительно, говорит о падении количества сделок на рынке, – отмечает президент RBI Эдуард Тиктинский. – Процентов на 30. Все-таки льготная ипотека играла большую роль, а сейчас в Москве и Петербурге из нее фактически выпали 80-90% объектов. И еще один фактор последних года-полутора, который сходит на нет: люди из-за пандемии долго не могли потратить деньги на отдых за границей. И вложение в недвижимость было одной из альтернатив. А сейчас – Италия, Греция, Турция… Любимые соотечественниками направления снова доступны».
Но не все так плохо. Во-первых, российскую вакцину подозрительно долго не одобряют – и это может быть на руку не только международному империализму, но и отечественному патриотичному бизнесу (строителям, туризму, производителям сыра и хамона). А ипотека в умелых руках стала демонстрировать чудеса выживаемости и приспособляемости.
Программ с пониженными ставками – хоть отбавляй. Как от государства, так и от застройщиков и банкиров. Так, набирает обороты «Семейная ипотека», объемы по которой чуть уступают кредитам по госипотеке. С 1 июля семейная ипотека стала распространяться на семьи, в которых появился первый ребенок. В России ежегодно рождается порядка 1,4 млн детей – неплохой ресурс для вовлечения в ипотечные отношения.
«Объем выданной семейной ипотеки вырос с момента, когда ее начали давать семьям с одним ребенком. И рост составил около 20%», – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
По словам Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», в августе доля ипотеки в жилых комплексах компании составила 78%, из них около трети пришлось на семейную ипотеку, еще почти 20% было приобретено по господдержке. Банки также отмечают рост кредитов по семейной ипотеке.
«По итогам третьего квартала доля «семейной ипотеки» в общих выдачах жилищных кредитов в ВТБ удвоилась и сейчас составляет почти 10%. Мы видим, что за неполные три месяца объем продаж по ней оказался сопоставим с результатами всего первого полугодия. Основные факторы – это расширение условий программы для семей даже с одним ребенком и одновременное сокращение максимальной суммы по ипотеке с господдержкой. По нашим прогнозам, спрос на «семейную ипотеку» в четвертом квартале продолжит дальнейший рост», – комментирует вице-президент ВТБ, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса Евгений Дячкин.
Объемы по «семейной ипотеке» практически сравнялись с объемом кредитов с госсубсидированием. По расчетам ЦБ, по программе со ставкой до 7% (госипотека) выдачи ипотеки за сентябрь составили 40 млрд рублей, а по программе семейной ипотеки — 38 млрд. Суммарно на льготные программы пришлось около пятой части всех ипотечных выдач в сентябре.
Минфин уже бьет тревогу. Из-за роста ключевой ставки бюджету приходится выделять дополнительные миллиарды на компенсацию банкам выпадающих доходов. 25 октября глава госкорпорации «ДОМ.РФ» Виталий Мутко предложил увеличить максимальную сумму кредита в рамках льготной ипотеки с 3 млн рублей до 4 млн. Это помогло бы повысить выдачу займов как минимум на 10%, заявил он.
В ответ на эту инициативу замминистра финансов Алексей Моисеев посоветовал участникам рынка «затормозить» с новыми идеями по расширению льготной ипотеки, льготная ипотека становится все дороже для государства из-за повышения ключевой ставки ЦБ и пока Минфин ищет ресурсы для действующих программ. Так что льготные программы от государства не резиновые и не могут расширяться до бесконечности. И тут на арену выходят банки и застройщики, держась за ручки.
Новая реальность: льготный поход
Застройщики и банки продолжают выходить со своими программами субсидированных ставок на весь срок кредитования. Не будем вдаваться в подробности, кто и как в этом случае компенсирует «выпадающие доходы» банка. Не удивляют уже пониженные ставки по госипотеке (все-таки ею можно воспользоваться при сумме кредита до 3 млн рублей).
Так, по программе господдержки можно приобрести квартиры от компании «Л1» в ЖК «Шекспир», «Байрон» по ставке 5,7% на срок до 30 лет при первоначальном взносе от 30%. Уникальное предложение на днях запустила «Петербургская недвижимость» – ставка 2,99%. Программа реализуется совместно со Сбербанком и действует на проекты Setl Group: ЖК «Чистое небо», «Солнечный город», «Стрижи в Невском 2», «Панорама парк Сосновка», МЖК «Зеленый квартал», «Парадный ансамбль», «Автограф в центре» и МЖК «Солнечный город Резиденции». Первый взнос – не менее 10% от стоимости квартиры. Срок кредитования – до 20 лет. Сумма кредита – до 65 млн рублей.
Скорее всего, ипотечное «льготное движение» приобретет массовый характер. Даже без серьезной поддержки государства, а по сути всего населения России, которое субсидирует покупку квартир меньшинством через госпрограммы.
Комментариев пока нет.
Оставьте комментарий
You must be logged in to post a comment.